UI – Actualités – Hausse continue des prix de l'immobilier: un débat biaisé

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UI – Actualités – Hausse continue des prix de l'immobilier: un débat biaisé

  • septembre 9, 2019
  • By Admin: Azimut immobilier
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Connaissance des mécanismes des marchés

Il ne se passe pas un mois sans qu'une déclaration d'homme ou de femme politique révèle une ignorance poignante des mécanismes qui régissent la formation des prix de l'immobilier. Dernier: le ministre des Comptes publics et du Budget, Grald Darmanin, qui justifie son opposition à un impôt sur les plus-values ​​sur la vente de la maison principale, désormais exonéré, a expliqué que cela encouragerait les propriétaires à augmenter leur prix pour le dédommager! Quelques mois plus tôt, les honoraires des courtiers impliqués dans la commercialisation d'immeubles locatifs à Pinel étaient plafonnés au motif que ces honoraires augmentaient le prix des maisons neuves vendues avec cet avantage fiscal. Si nous remontons un peu plus loin à la fin de son trimestre, Nicolas Sarkozy a proposé une augmentation de 30% de la densité de plafond car il pense que le fait de pouvoir en construire davantage sur le même terrain ferait baisser les prix des appartements, bien que une telle mesure s'applique sans guide, le prix du terrain ne peut que monter …

Il est vrai que la diffusion de la connaissance du marché et l'explication de ses mécanismes fondamentaux, en particulier par le biais des médias, sont presque entièrement entre les mains de professionnels dont les intérêts sont très éloignés de ceux de la majorité. D'où leur bonheur lorsque le marché est actuellement "dynamique" (synonyme d'un grand nombre de transactions et d'une hausse des prix)! La recherche universitaire est presque inexistante et les voix dissonantes contre une vision peu orthodoxe du marché sont inaudibles.

Les illusions de la loi de l'offre et de la demande

Les cercles économiques ont un bon jeu d’abri derrière la loi de l’offre et de la demande, parce que cela leur convient: pour lutter contre le déficit, nous devons construire ce qui n’est pas faux, mais le réduire et ne pas appliquer des marchés comme Paris, aux États-Unis. contrer l'augmentation du prix des fonds par l'interaction de l'offre et de la demande, inonderait le marché d'au moins un demi-million de nouveaux logements, ce qui est bien entendu impossible!

Mais c’est la seule réponse proposée qui souligne les effets dévastateurs de la hausse des prix sur les classes moyennes et inférieures, qui s’éloignent de plus en plus de la capitale et de la grande métropole économiquement dynamique. la plupart des emplois. On a appris que le pays est si rare, il est cher, ce qui augmente le prix du neuf, ce qui attire le prix du vieil, nous ne pouvons pas nous en empêcher! De plus, les normes de construction ajoutent peu aux coûts de production. Solution, libérons le pays des contraintes de la ville en matière de planification, supprimons ces normes environnementales stupides et cette accessibilité qui paralysent inutilement la construction (y compris l'UNPI) et arrêtons les mesures correctives en cas de non-conformité. Il reconnaît les principaux promoteurs, sans filtre pris par les médias, et finit par polluer le gouvernement, car au moins une partie de ces revendications fait au moins en partie partie des réformes des dernières années!

Ce raisonnement ressemble au bon sens et pourtant il est incorrect! L’inverse est vrai: c’est l’ancien qui obtient le nouveau, car c’est de loin le plus grand marché, les promoteurs ne peuvent s’écarter des prix qui ne figurent que dans le marché. C’est justifié par la qualité: c’est la prime du nouveau par rapport à la probabilité … À son tour, c’est le marché des neuf qui fait le prix du terrain: un terrain nu n’a certes pas de valeur intrinsèque, mais seulement ce qu’il donne à celui qui va le construire, par rapport au prix qu'il pourra extraire de la construction! C'est l'évaluation "à rebours", comme l'appellent les experts: prix de vente des produits finis – avantage du propriétaire du bâtiment – coûts de construction = valeur du terrain, il s'agit en fait du prix maximum qu'un promoteur donnera, d'un promoteur ou autrement il ne fera pas l'opération, soit parce qu'il ne gagnera pas assez d'argent pour payer ses douleurs et ses soins, soit parce qu'il devra mettre ses produits à un prix auquel ils ne trouveront pas d'acheteur!

Enfin, les anciens et nouveaux marchés ainsi décrits proviennent du marché locatif privé, mais avec une irrégularité: l’effet plafond des loyers causé par le manque de locataires solvables (1). Mais ce frein n’est pas assez puissant, les investisseurs ne représentant qu’une faible proportion des acheteurs dans le premier (15-20%, hors marchés spéciaux)

Tarification: un mécanisme basé uniquement sur les acquéreurs

On peut alors se demander quel est le prix de l'ancien, car c'est le dernier qui attire les autres? Pour répondre à cette question, vous devez consulter la carte des régions, le marché du travail, les établissements scolaires et universitaires, l'équipement hospitalier, les transports et les revenus de la famille.

Tout d’abord, un prix est la somme totale (y compris les commissions, les taxes et les frais – il est étonnant de constater que cela n’est évident que pour une minorité, même parmi les professionnels!) Un acheteur est prêt à acheter un bien, sachant que dans 95% des cas du mois, il s'agit de le financer avec un crédit, de sorte que la contribution personnelle qu'il devra payer et les paiements de remboursement mensuels soient pris en compte. Ce prix est fonction de la valeur que le bien a à ses yeux, cette valeur n'a pas de base propre (par exemple, les coûts de production) mais provient uniquement du souhait que l'acheteur doive l'acheter et de sa capacité à financer cette demande. La loi de l'offre et de la demande n'est pas non plus contestée, mais un marché est tendu ou déprimé par le fait que les produits proposés sont souhaitables ou non par un grand nombre d'acheteurs potentiels, qui ont les moyens de s'approvisionner.

Notez que les prix sont attribués à deux catégories d’acquéreurs: les premiers acheteurs, qui ont au départ une faible contribution personnelle, qui n’ont pas d’autres ventes intéressantes pour financer leur achat, et les seconds acheteurs, qui vendent un bien pour en acheter un autre. Dans un marché tendu, poussé par un grand nombre d'acheteurs, où les prix ont déjà une histoire en hausse, les seconds ont plus de ressources que d'autres et dans un contexte de concurrence entre acquéreurs, ils auront tendance à avoir un prix plus élevé, L’effort produit beaucoup grâce à la valeur ajoutée de la revente. Ainsi, plus un marché sera attractif et plus il y aura d’accidents secondaires, plus il sera facile de s’envoler, comme on le voit à Paris et sur certains marchés du centre-ville.

La formation des prix: un mécanisme à la fois sociologique et économique

Nous nous demanderons alors quel est le plus ou moins grand désir d'acquérir un bien et s'il faut ou non en fixer le prix. Les facteurs sont en grande partie liés à l'environnement économique: en particulier la dynamique du pôle emploi et des transports. Mais il existe également divers autres facteurs qualitatifs et culturels.

Il est à noter que les facteurs de cette valorisation sont indépendants de la qualité du parc de logements, ce qui permet le phénomène de gentrification des quartiers pauvres dont l'amélioration permettra aux acheteurs de supprimer les petites coupures, soit directement, soit par l'action de leurs les communautés: celles qui disposent de plus de ressources grâce à l’arrivée de résidents plus aisés, investissent rapidement dans l’amélioration du développement urbain …

Il faut toutefois noter que l’évaluation de l’immobilier, qui génère des hausses de prix et des plus-values ​​confortables (200% à Paris depuis 1990), a deux causes fondamentales: la métropolisation (concentration de l’attractivité économique sur un petit nombre de métropoles au détriment des villes moyennes peu et les investissements publics (routes, autoroutes, TGV, écoles et universités, nouveaux hôpitaux, équipements culturels et investissements plus vastes dans l’embellissement de la ville), qui profitent principalement aux villes en renforçant leur attractivité (2) ! Une génération de valeur pour la petite population de propriétaires heureux aux dépens de la communauté entière …

Bien entendu, cette population de propriétaires sera recrutée dans des catégories socioprofessionnelles de plus en plus confortables, concentrées dans les quartiers les plus attractifs (les plus jolis, les mieux servis, les mieux équipés pour l'éducation, la culture, la santé), les plus -les accusés, qui n'ont pas les moyens de suivre (pour acheter 75m2 dans un immeuble et un quartier central de Paris, un ménage doit gagner 11 000 euros par mois). Et l'homogénéité sociologique de ces propriétaires sera renforcée par l'effet du moi culturel, qui agit lui-même sur les réseaux locaux et les cercles éducatifs et culturels, afin de concentrer les meilleurs enseignants, les spectacles de niveau supérieur, etc.

Le marché immobilier: une machine à creuser les inégalités

La politique de crédit immobilier des banques a récemment accéléré la mainmise des zones urbaines les plus prospères et les plus attrayantes: leurs marges financières (revenu net bancaire) augmentaient en raison de la baisse des taux d’intérêt, elles ont en grande partie fermé les portes du crédit immobilier ouvert comme un moyen d’acquérir des clients captifs pour leurs services bancaires et d’assurance, les seuls qui les soutiennent réellement: une politique de taux d’intérêt bas (bientôt%), des prêts à 100% En fait, la prolongation du côté dur rend clairement la clientèle plus confortable estime qu'il y a moins de risque, ce qui signifie qu'il surenchérit sur le marché immobilier et donc Et c’est cette clientèle qui, si ce mécanisme est maintenu – et nous ne voyons pas cela dans les politiques publiques actuelles – pourrait générer les plus belles plus-values ​​plus tard! Un mécanisme typique de ceux où le système économique dominant creuse inexorablement les inégalités de richesse et les inégalités de chances en fonction de l'appartenance territoriale …

De nombreux événements récents démontrent la vulnérabilité des sociétés occidentales. Lutter contre cela suppose clairement qu'il veuille, et pourtant, comprenne son fonctionnement réel, et mesure la profondeur des racines du mal. On peut apprécier à la lumière de la loi pusillanimit ELAN, que le gouvernement tente de présenter comme la solution au problème du logement en France …

(1) Universimmo.com – 21 mai 2019: "Où se trouve le marché immobilier résidentiel?"

(2) INSEE Premire n1771 – 5 septembre 2019: "Les emplois se concentrent très progressivement sur le territoire, le trafic de banlieue augmente"

UniversImmo.com

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