Quelle est la période d'emprunt idéale pour optimiser l'effet de levier?

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Quelle est la période d'emprunt idéale pour optimiser l'effet de levier?

  • juin 9, 2019
  • By Admin: Azimut immobilier
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C’est une question que nous nous posons tous lorsque nous contractons une hypothèque: Quelle est la durée idéale? Est-il nécessaire de faire un crédit à court terme pour pouvoir reconstituer rapidement une économie après? Au contraire, devrions-nous préférer une dette à très long terme pour tirer parti de l'effet de levier des prêts hypothécaires?

Analysons ces questions ensemble. Pour obtenir un certain nombre de réponses quantifiées, nous venons de mettre en ligne un simulateur qui compare les différentes durées et calcule la différence d'enrichissement d'actifs à l'échéance.

Laissez-nous comprendre, nous sommes dans la logique d’optimisation du patrimoine et, ensemble, nous recherchons des investisseurs capables d’optimiser la durée du financement immobilier et de rechercher un effet de levier maximal. Prenons une situation simple à comprendre.

M. X a une capacité d'investissement à long terme (= capacité d'épargne à long terme) de 1500 €. Ces 1500 € peuvent être alloués indifféremment pour le remboursement d'un versement hypothécaire mensuel ou pour la capitalisation et l'épargne à long terme. La question à laquelle nous allons essayer de répondre est la suivante:

– Il est nécessaire d'utiliser l'enveloppe totale de 1500 € dans la mensualité de l'hypothèque et d'adapter la durée du financement à cette option de remboursement;

– Devrions-nous plutôt prolonger la durée de la dette afin de maintenir une capacité de diversification et d'investissement de l'épargne non allouée dans le remboursement du crédit?

L'effet de levier des prêts hypothécaires constitue le cœur de l'analyse de la durée idéale du financement immobilier

Le cœur de cette réflexion fondamentale réside dans une notion: effet de levier. C'est principalement la différence entre les coûts réels des prêts immobiliers et le rendement de l'épargne que vous pouvez utiliser pour déterminer le mode de financement idéal.

Si l’endettement est au cœur de la détermination de l’intérêt sur crédit, cela signifie que, en l’absence d’effet de levier, c’est-à-dire si le rendement de l’épargne est inférieur, le coût réel du crédit immobilier (éventuellement influencé par l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts sur les emprunts – voir "Faut-il que ses dettes s’enrichissent? Comment calculer le levier financier du crédit?), la réponse est simple: Plus l'hypothèque est courte, moins elle est chère et donc préférable pour l'emprunteur.

La personne qui pense que son épargne ne peut être payée à un taux supérieur à celui de l’intérêt hypothécaire doit rechercher immédiatement la durée la plus courte possible de son emprunt (dans la limite de sa capacité de remboursement). Ce sont clairement les recettes nettes des taxes et impôts qui devraient nous intéresser.

Pour mémoire, vous pouvez consulter le barème actuel des meilleurs taux hypothécaires. Il est clair que les taux d’intérêt bas sont une bonne nouvelle, car ils réduisent la nécessité de rentabiliser l’épargne afin de maximiser son effet de levier. Etant donné que l'effet de levier des prêts hypothécaires est observé lorsque le rendement de l'épargne est supérieur au taux du crédit, la baisse du taux hypothécaire facilite la recherche de l'effet de levier de QWBC.

Toutefois, l'augmentation du taux d'intérêt hypothécaire résultant de l'allongement de la période de financement ne peut pas détruire l'effet de levier.

Il serait trop simple d'arrêter le raisonnement avec effet de levier. Vous ne savez pas que l'extension de la solvabilité est synonyme de taux d'intérêt plus élevés. L'augmentation du paiement mensuel entre un crédit de 15, 20 ou 30 ans ne doit donc pas éliminer l'effet de capitalisation d'un paiement mensuel inférieur.

Les dettes à long terme paient un paiement mensuel moins élevé, mais l’intérêt est également plus élevé. La diminution du paiement mensuel entre deux versements est-elle suffisante pour absorber la hausse des taux d'intérêt?

Par exemple, au moment de la rédaction du présent document, le coût total d’un prêt hypothécaire de 20 ans est inférieur de 6,50% au coût total d’un prêt hypothécaire de 25 ans.

D'autre part, le coût total d'un prêt de 30 ans est 17% plus élevé que le coût total d'un prêt de 25 ans.

Il faut alors trouver la bonne alchimie entre durée, taux d’intérêt et rendement de l’épargne. En manipulant tous ces chiffres pendant quelques jours, on remarque (et c'est complètement intuitif):

– La différence de taux d’intérêt entre deux échéances est fondamentale pour justifier l’utilisation d’une duration longue;

– Actuellement, la faiblesse des coûts supplémentaires du crédit à 25 ans (- + 1,90%) par rapport au crédit à 20 ans (1,70%) devrait nous inciter à privilégier le financement avec 25, même si la différence est très petite. Plus le rendement de l’épargne est élevé, plus l’écart en faveur des prêts à long terme est important.

– De même, pour ceux qui hésitent entre 15 et 20 ans (pour des raisons psychologiques ou autres), il semble préférable d’utiliser le financement le plus long;

– Le crédit à 30 ans est trop cher (+ 2,75% actuellement) pour justifier son choix. Pour bénéficier d'un effet de levier attractif sur le crédit à 30 ans par rapport à l'hypothèque sur 25 ans, le rendement de l'épargne devrait être très élevé.

– Si le rendement de l'épargne est faible et inférieur aux coûts réels du crédit immobilier, le crédit le plus court est préféré.

Simulateur: quelle est la durée idéale pour votre hypothèque?