dois-je passer par un courtier pour obtenir un bon prix?

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dois-je passer par un courtier pour obtenir un bon prix?

  • septembre 18, 2019
  • By Admin: Azimut immobilier
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Plus d'un emprunteur sur trois fait appel à un courtier pour obtenir son prêt immobilier. Mais avec la faiblesse générale des taux d’intérêt, vous vous demandez quel est le pouvoir de négociation actuel. Peut-il vraiment vous fournir des conditions de prêt justifiant le paiement de frais de courtage? Seulement, pouvez-vous obtenir un bon prix?

Bingo! Après de nombreuses visites, vous avez enfin trouvé l'adquat immobilier. Une nouvelle mission vous incombe désormais: trouver un financement bancaire. Dans cette recherche du crédit immobilier le plus compétitif, vous avez le choix entre deux options: négociez vous-même ou appelez un courtier pour le laisser concurrencer vos banques locales. Dans la pratique, cette deuxième option n’est généralement pas un courtier gratuit (à l’exclusion des intermédiaires en ligne) pour laquelle vous facturez – directement ou par l’intermédiaire de la banque – en moyenne 1% du montant du financement.

Sachant que le prêt moyen pour l'achat de sa première maison en 9 ans a augmenté de 50% (173 000 euros en 2019) et de plus de 60% pour les acquisitions suivantes (près de 193 000 euros), les frais de courtage représentent un montant plus élevé. (1). Ce qui attire votre attention et, dans le contexte actuel de taux d’immobilier très bas, vous vous interrogez sur les bénéfices réels à appeler un agent immobilier. En effet, bien que les taux moyens soient tombés en dessous de 1,20% hors assurance, existe-t-il vraiment une possibilité d'obtenir un taux inférieur? L'escompte qu'il est susceptible de négocier sera-t-il suffisant pour compenser les coûts qu'il vous facture?

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Certains clients pensent ne pas pouvoir avoir 1%, alors avec 1,2% ils sont très satisfaits

Une question des banquiers, à l'image de Frédéric Dupuis, responsable marketing crédit chez Crdit Agricole SA. L'évolution actuelle des taux de l'immobilier n'est pas une fonction des courtiers, mais est liée au contexte monétaire très favorable. L'écart entre les différentes institutions est maintenant si petit qu'il n'y a aucun intérêt à passer par un courtier, dit-il. Du côté du courtier, le discours est bien sûr très différent. Les taux sont bas, mais il existe des différences significatives entre les institutions. Pour un même profil, il peut y avoir un écart de 50 points de base. Certaines banques accorderont 0,75% sur 20 ans, d’autres 1,35%, a déclaré Mal Bernier, directeur du courtier en communication Meilleurtaux.

Fond faible intérêt ou pas, le mot reste le même: un crédit immobilier est nécessairement discuté. Certains clients ne pensent même pas qu'ils peuvent avoir 1%, alors avec 1,2% ils sont très satisfaits, ils ont un très bon taux, regrette Pierre Chapon, co-fondateur du courtier en ligne Pretto. En effet, avec les conditions de financement historiquement attrayantes, l’emprunteur peut croire qu’il peut obtenir un très bon taux sans nécessairement négocier très dur. Avec une simple négociation, un très bon profil peut par exemple obtenir 1,2% ou 1,3% sur 25 ans. Mais en menant un courtier ou des négociations structurées, le client peut réduire le taux de 1%, voire moins, poursuit Pierre Chapon.

Et, à en croire les banques interrogées, les règles du jeu de ces négociations sont les mêmes si leur interlocuteur est directement l'emprunteur ou son courtier. Quel que soit le canal emprunté par le client (courtier ou agent en direct), qu’il s’agisse d’un prospect ou d’un client déjà emprunteur, l’analyse de son annuaire ne fera aucune différence. La décision prise et le taux sera le même. Ce qui compte, c'est le projet, déclare Patrick Cuvillers, responsable du crédit produit chez LCL.

Règlement intermédiaire des litiges avec un conseiller bancaire

Les barmans envoyés aux courtiers ne sont pas inférieurs à ceux auxquels les conseillers ont accès

Les bases de négociation, à savoir les réseaux tarifaires commerciaux, seraient toutes les mêmes, confirme Frédéric Dupuis de Crdit Agricole. Les barmans envoyés aux courtiers ne sont pas inférieurs à ceux auxquels les conseillers de banque ont accès. Parfois, au contraire, les agences disposent de meilleurs systèmes de gestion. Un certain décodage permis par le fait que la banque ne paye pas d'intermédiaire, souligne les crédits de ce responsable marketing.

Exemption de l'indemnité de représentation professionnelle: un argument supplémentaire à discuter avec votre conseiller bancaire si vous souhaitez le faire uniquement lors de la négociation de votre prêt. En fait, en plus des frais facturés aux clients, les courtiers reçoivent également une compensation lorsqu'une banque accepte l'un de leurs fichiers. Cette commission réduit en moyenne 1% du montant du prêt. Sur l'échelle d'un prêt, c'est certainement faible. Mais l'ampleur d'une banque, le manque de profit, dans un contexte où le crédit immobilier est moins rentable, en sait plus. En fait, il y a eu plus que le nombre d'actions dans lesquelles les courtiers opèrent rapidement ces dernières années.

Le courtier pour rationaliser le marché immobilier

Un courtier n'est pas qu'un cours

À la suite d'une étude publiée en mars 2019, 35% des emprunteurs ont maintenant recours à un courtier pour leur prêt immobilier, contre 15% seulement en 2008. (2). La baisse des taux d’intérêt n’a donc finalement eu aucun effet sur la part de marché des courtiers, bien au contraire. Pas assez pour que Mal Bernier tonne les Meilleurtaux. Un courtier n'est pas qu'un cours, dit-elle. Il joue un rôle en temps réel pour les emprunteurs. Dans une certaine région, il sait que les entreprises sont ponctuellement surchargées, les profils recherchés…, insiste le porte-parole.

Le courtier fait gagner du temps à l'emprunteur, mais aussi à la banque, plaide en faveur de Pierre Chapon de Pretto. Le courtier fournit un fichier complet et donne à la banque des instructions complètes, ce qui permet de gagner beaucoup de temps et d’accroître ses chances de réalisation. L’impact est donc double: en interrogeant un banquier qui n’a pas le temps et en lui demandant de monter les fichiers AZ, il y a plus de chances qu’un taux moins intéressant ou un refus soit offert pour des fichiers aussi complexes Fondateur de ce courtier en ligne.

Répondre rapidement aux emprunteurs: un intérêt que les banques accordent aux courtiers. Le temps est le principal argument des emprunteurs qui choisissent de faire appel à un agent immobilier, a déclaré Patrick Cuvillers de LCL. D'autre part, si vous avez le temps de rivaliser avec vous pour différentes marques et si vous êtes capable d'identifier et de défendre vos forces auprès de votre banque, vous pourrez plus facilement recourir aux services d'un courtier.

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Ne pas négocier l'intérêt

Avez-vous un peu d'argent avec ça? C'est une carte précieuse à jouer lors des négociations. Bien que les banques ne soient plus réticentes à octroyer des prêts couvrant intégralement le coût de l’immobilier (prix d’acquisition, frais de notaire, frais de courtage et garantie), elles restent très sensibles à l’épargne, en particulier dans la période actuelle. Ceux qui passent moins de 1% sont ceux qui ont des économies, au moins 30000 euros après l'opération. Parce que les banques considèrent alors qu’elle ne paie pas sur l’immobilier immobilier, mais sur l’épargne, explique Mal Bernier du Meilleurtaux.

Autre conseil: ne négociez pas seulement le taux d'intérêt du prêt. Vous avez également des coûts de dossier, des coûts de garantie, des assurances, a déclaré le porte-parole de LCL. Pour réduire vos coûts de crédit, vous devez examiner attentivement la police d’assurance de l’emprunteur qui propose votre banque. Assurance emprunteur dont les coûts peuvent varier du simple au triple selon les établissements bien un fardeau plus important que les intérêts de crédit, car il ne correspond pas aux remboursements. Plus particulièrement, une personne qui emprunte 0,60% en 15 ans mais achète une police d’assurance de 0,40% paiera en réalité plus cher ses polices d’assurance que les repas, note Mal Bernier.

Même dans le contexte actuel, prenez le temps de négocier les indemnités de remboursement anticipé (ARI). Parce que si l'amende imposée est trop élevée, cela peut vous empêcher de bénéficier d'une nouvelle baisse des taux d'intérêt. L'IRA supprime les bénéfices générés par l'achat du crédit par une banque concurrente.

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(1) Financement du logement en 2018, autorité de surveillance prudentielle et résolution, juillet 2019. (2) Enquête OpinionWay pour VousFinancer réalisée les 30 et 31 janvier 2019 auprès d'un échantillon de 1008 personnes, représentant la population française âgée de 18 ans et plus, selon la méthode des quotas, en termes de sexe, âge, catégorie socioprofessionnelle, catégorie d'agglomération et lieu de résidence.

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