Crédit immobilier: ces fichiers sont refusés par les banques en raison des taux bas

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Crédit immobilier: ces fichiers sont refusés par les banques en raison des taux bas

  • juillet 9, 2019
  • By Admin: Azimut immobilier
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Devenir propriétaire n'a jamais été aussi tentant. En raison des circonstances exceptionnelles dont les banques bénéficient actuellement pour s'autofinancer, les taux hypothécaires continuent de chuter. Par exemple, il est maintenant possible d'emprunter avec 1% sur 25 ans ou avec 0,8% sur 20 ans, selon les courtiers. Des circonstances idéales… sauf que certains profils d’acheteur ont paradoxalement beaucoup de difficulté à accéder au crédit. Et pour cause, leurs dossiers dépassent le taux d'usure, terme technique qui désigne le plafond au-dessus duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter de l'argent.

Ce fameux degré d'épuisement est déterminé par la Banque de France. Il est calculé en prenant la moyenne des taux d'intérêt appliqués par les banques prêteuses au trimestre précédent, plus un tiers. En d'autres termes, plus les taux sont bas, plus le plafond est bas. Depuis le 1er juillet et le début du troisième trimestre, il est donc interdit d'accorder à un prêt immobilier supérieur à un pourcentage du coût annuel (pourcentage du coût annuel incluant tous les coûts) à 2,72% pour les prêts. moins de 10 ans, 2,79% pour les prêts entre 10 et 20 ans et enfin 2,97% sur les taux à 20 ans et plus. Ces plafonds ont régulièrement baissé, les chiffres de l'usure au deuxième trimestre en 15 ans étant respectivement de 2,83% et 3,01% en 20 ans.

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Conséquences: les clients qui ne bénéficient pas d'un prêt en vertu de ces taux sont exclus de facto. Ce sont souvent des ménages qui ne répondent pas à tous les critères des banques pour obtenir les meilleurs taux: un faible revenu, une situation médicale délicate, des professions à haut risque… Certains profils sont particulièrement utiles, comme le montrent ces exemples du courtier en crédit Meilleurtaux .com. Ils montrent que les victimes de l'épuisement appartiennent à différentes catégories de la population, indépendamment de la situation familiale et de la situation financière.

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Un certain nombre d'employés mariés avec 2 enfants à charge ont récemment voulu acheter une propriété de 200 000 euros comme résidence principale. À eux deux, ils gagnaient 4 224 euros nets par mois sur la base d’un contrat à durée indéterminée et un emprunt consolidé de 175 800 euros sur 20 ans. Problème: du fait du faible montant emprunté, les coûts supplémentaires (notaires, mais aussi assurance emprunteur) représentaient une part trop importante du total. Leur APR a augmenté à 3,1%. Bien au-dessus de la limite autorisée de 2,96%.

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Les personnes âgées sont également parmi les victimes les plus fréquentes de cette usure. Un couple de retraités souhaitait financer l’achat d’une résidence secondaire de 203 000 euros à un taux de 1,33% sur 20 ans. Mais leur assurance était très élevée en raison de leur âge: 0,8775%. Tous frais compris – garantie, dossier, notaire, courtage, assurance -, ils ont ainsi obtenu un TAP de 3,18%, bien au-dessus du taux maximum de 2,79%. Et encore une fois, la banque et le courtier ont convenu de ne pas facturer de frais. Cela ne suffira même pas. Autre cas: une femme de 71 ans a demandé un prêt de 40 000 euros sur 8 ans à un taux de 0,8%. Elle a également payé chèrement son assurance, à 0,8769%. En plus des frais de notaire, de courtage et d’administration, son TAP a dépassé les 2,72% autorisés.

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Enfin, certaines transactions risquées sont également particulièrement exposées. Un pompier âgé de 58 ans souhaitait emprunter 4 454 000 euros sur 20 ans à 1,2%. Avec son épouse de 53 ans, responsable d'un salon de coiffure rémunéré, ils assuraient leur capital à hauteur de 75% chacun. Sauf que leur âge combiné à leur travail pénible – un coiffeur qui reste toute la journée et un pompier exposé à un risque mortel – leur fait payer une prime d'assurance relativement élevée: respectivement 0,65% et 0,49% . Leur profil financier peut être excellent, leur contribution considérable, aucune banque n’a pu se positionner du fait du dépassement du taux d’usure, fixé à 2,97%. Pour eux, la seule solution consistait à emprunter, à négocier un emprunt de 0,8% pour compenser les coûts de l'assurance.

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