Bon argent pour votre résidence principale

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Bon argent pour votre résidence principale

  • juin 30, 2019
  • By Admin: Azimut immobilier
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Devenir propriétaire est un objectif important pour de nombreux Français et c'est toujours le cas pour un grand nombre d'expatriés en Allemagne. C'est un défi d'être dans un pays avec une langue et une législation différentes. L'achat de votre résidence principale est un investissement important car des montants considérables sont en jeu et de nombreux aspects doivent être pris en compte. De plus, être dans un pays avec une langue et une législation différentes contribue aux difficultés.

Dans notre dernier article, nous avons vu les erreurs classiques lors de l’achat d’une propriété. Dans cet article, nous discutons à nouveau des points importants lors du financement immobilier.

Expatriation Allemagne, qui sommes nous?

Dirigée par un réseau d'experts francophones dans leur domaine, notre association souhaite simplifier la compréhension du système administratif, social et fiscal allemand pour les ressortissants français et français afin de faciliter leur intégration en Allemagne.

Nous défendons les intérêts spécifiques de nos membres et les conseillons en français en matière de frais médicaux, d’épargne, de pensions, d’investissements immobiliers et d’informations sur les impôts et les procédures administratives. Pour des demandes plus spécifiques, notre réseau de conseillers, y compris des avocats spécialisés, peut mener à bien une mission et vous aider dans vos projets.

Astuce 1: estimer les coûts totaux

Pour les coûts d’acquisition, il faut compter:

  • notaire et frais d'inscription (2%)
  • taxe sur les transferts de terres (3,5 à 6,5% selon les États).
  • dans 80% des cas, les frais de courtage, généralement à la charge de l'acheteur (de 3,57% à 5,95%).
  • Les autres coûts sont souvent oubliés dans les calculs: frais d’évaluation de l’immobilier, prix d’achat, contrat d’achat, double loyer, frais de déménagement, de rénovation et de modernisation. Le coût total peut atteindre 15% du prix d'achat.

Les coûts de prise de contrôle nécessitent un long amortissement et l’achat de biens immobiliers ne peut être financièrement avantageux que si le bien est conservé à long terme. Vendre et acheter une propriété plusieurs fois afin de s'adapter à l'évolution des besoins affecte également la rentabilité. Les expatriés français constituant en moyenne une population à plus grande mobilité professionnelle, cet aspect joue moins en leur faveur.

Astuce 2: Soyez crédible avec votre banque

Recevoir un crédit n'est pas dû. La banque court le risque de vous prêter, surtout si vous n'êtes plus solvable, que la propriété perd de la valeur, que vous ne pouvez pas rembourser le crédit.

Il est également essentiel d'avoir un contrat permanent. Il est très important de montrer une capacité d’épargne: en effet, si votre loyer est de 1 000 euros et que le crédit est de 1 500 euros, la banque vérifiera si vous pouvez économiser la différence. Le crédit à la consommation doit bien sûr être évité.

Astuce 3: estimez votre capacité de remboursement

Planifiez des paiements mensuels adaptés à votre revenu. Un maximum de 1/3 du revenu est pertinent. En effet, il est nécessaire de prévoir d’éventuels changements dans votre vie: enfants, chômage, temps partiel, maladie, divorce qui peuvent affecter votre revenu et votre capacité à rembourser.

Il n’ya rien de pire et de plus coûteux que de devoir négocier rapidement un bien immobilier. Si vous payez trop et trop vite, vous évitez de rester flexible et de profiter d'autres opportunités d'investissement.

Astuce 4: Planifiez les coûts à long terme

Une expression souvent entendue par le futur propriétaire est: "Je vais économiser un loyer".

C’est bien sûr une vue de l’esprit que de penser qu’il suffit de parler aux propriétaires pour en être convaincu. Cependant, les coûts suivants doivent être planifiés:

  • Coûts typiques engagés en tant que locataire: eau, gaz, électricité, assurance, taxe d'habitation: environ 2 € / mois / mètre carré.
  • Coûts spécifiques au propriétaire: fiduciaire, frais généraux. Environ 2 € / mois / mètre carré
  • Entretien et rénovation: environ 2 € / mois / mètre carré

Pour une maison de 150 mètres carrés, prévoyez 750 € de charges et de charges diverses. En plus du crédit.

Conseil n ° 5: planifiez les risques financiers à long terme

Il est clair que si vous n'achetez pas votre crédit immobilier, vous devez vous assurer contre la mort et votre incapacité à travailler. En fait, s’il n’existe pas d’assurance-crédit obligatoire en Allemagne, cela n’est pas moins nécessaire. Laisser de l'immobilier avec des dettes est une mauvaise idée. De la même manière, il convient de penser à la protection du domicile de quelqu'un, également contre les catastrophes naturelles.

De plus, compte tenu du coût d'une résidence principale, vous devez clairement tordre le coup à la légende: "si je suis le propriétaire, ma retraite ne doit pas être préparée ailleurs". Avec une pension brute de 1 500 €, vous aurez du mal à payer les 5 € / mètre carré indiqués sur le conseil 4.

Astuce 6: faire une contribution appropriée

Si peu de banques financent sans apport, l’erreur commune consiste à investir toutes ses réserves financières dans l’achat de biens immobiliers. C'est d'une pertinence douteuse. Compte tenu des taux débiteurs (environ 1%), toute contribution supplémentaire non imposée par la banque est inutile. Tous deux conservent votre argent pour d’autres investissements plus rentables et restent liquides pour financer vos besoins futurs ou votre travail.

Notre conseil: au moins les coûts d’achat doivent être financés, le reste est à négocier.

Astuce 7: utilisez les règles de financement à votre avantage

En France, les crédits sont appelés "amortissables": vous contractez des dettes à terme et payez le même montant en remboursement au cours de cette période.

En Allemagne, les prêts sont souvent renouvelables: vous empruntez par exemple 10 ou 15 ans et vous devez rembourser ou prolonger un montant à la fin de cette période. Ce système permet des stratégies beaucoup plus rentables, efficaces et flexibles qu’en France. Des taux très bas pendant de courtes périodes augmentent votre liberté de mouvement.

Un prêt immobilier allemand n'est pas qu'un taux!

Astuce 8: plan de refinancement

Par exemple, comme les prêts allemands doivent être remboursés ou refinancés au bout de 10 ans, il est important de planifier une stratégie de remboursement. Parce que si le taux d’intérêt du crédit augmente entre-temps, les paiements mensuels peuvent exploser.

Il y a différentes méthodes:

  • Effectuer des remboursements anticipés à crédit: lorsque les taux étaient de 5%, avec des taux de 1%, il était judicieux de choisir cette option.
  • Économisez sur les médias dynamiques pour avoir le capital nécessaire pour rembourser une partie du crédit.
  • Investissez dans l’épargne-logement pour garantir un prêt peu élevé après 10 ans.

Ce qui est important à faire avec votre conseiller, c'est de planifier une stratégie de sortie. Penser: "Je vais voir et m'entendre" est risqué. Cela peut fonctionner ou pas.

Astuce 9: Utiliser l'aide d'État

L'État aide les investisseurs immobiliers dans leur résidence principale de différentes manières:

  • Grâce à des prêts subventionnés de KfW, vous pouvez souscrire à votre banque.
  • Subventions Via Riester: l’État subventionne 175 € par an et par personne + 300 € par enfant afin de constituer un capital pour l’achat ou le refinancement de biens immobiliers.
  • Via le Baukindergeld: l’État paie 1 200 euros par enfant et par an pendant 10 ans à compter de l’achat d’un bien immobilier effectué avant le 31.12.2020 (conditions testées).

Renseignez-vous! D'un autre côté, si votre financement est uniquement soutenu par ces subventions, il est fragile.

Vous pouvez limiter les erreurs pour chaque achat immobilier avec une préparation appropriée.

Expatriation-Germany a aidé des dizaines de membres à acheter et à financer leur maison principale en leur apportant un soutien tout au long du processus d'achat.

les auteurs : Noël Francon, spécialiste en investissement et financement immobilier

Florian Chiron, Conseil immobilier et stratégie patrimoniale

Voulez-vous en savoir plus sur le financement de la résidence principale en Allemagne? Suivez notre webinaire facebook le mardi 16 juillet à 19h.

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